리츠(REITs) 투자의 장점 | 소액으로 월세 받기?

리츠(REITs)는 부동산 투자신탁(Real Estate Investment Trusts)을 줄인 말입니다. 리츠 종목을 매수하면 소액으로 부동산에 투자하고, 임대료의 90%를 받아갈 수 있습니다. 이 글에서는 리츠의 개념과 리츠 투자의 장점을 살펴봅니다.

리츠 회사의 자격

미국에서 리츠 기업으로 인정받으려면 세 가지 조건을 충족해야 합니다.

• 총자산의 75% 이상을 부동산에 투자한다.
• 매년 최소 90%의 수입을 주주에게 배당으로 지급한다.
• 총수입의 75% 이상을 부동산 사업으로 얻는다.

이처럼 리츠는 부동산을 관리하는 기업으로서 배당 가능 이익의 90% 이상을 주주에게 의무적으로 배당해야 하며, 이렇게 하면 법인세를 거의 제로로 감면받을 수 있는 세제 혜택이 있습니다.

 

Photo by Mike C. Valdivia on Unsplash

 

리츠 투자의 장점

1. 분산투자

계란을 한 바구니에 담지 말라는 속담은 누구나 알고 계실 것입니다. 리츠 투자는 두 가지 측면에서 분산 투자의 이점을 갖고 있습니다.

첫째로 한 계좌 내에서 주식에만 투자하는 것이 아니라 부동산도 주식처럼 종목으로 매수할 수 있어, 가장 1차적인 의미에서 분산 투자가 가능합니다. 당연하지만 주식과 부동산은 시장 상황에 따라 다르게 반응하는데, 이처럼 상관성이 적은 자산으로 포트폴리오를 구성하는 것이 자산 분배의 기본입니다.

둘째로 부동산 자체의 분산이 가능하다는 것입니다. 실제 부동산을 매수한다면 아주 고액의 건물이나 토지 하나만을 갖게 되므로 불가피하게 몰빵 투자를 하게 되는 것입니다. 이런 경우 해당 지역에 어떤 악재나 규제가 발생한다면 그 리스크를 고스란히 뒤집어쓰게 됩니다. 하지만 리츠 종목을 구입하면 다양한 부동산을 관리하는 기업의 한 조각을 매수하는 것이므로, 상대적으로 이런 리스크에서 자유로워집니다. 한 걸음 나아가서 여러 리츠 종목을 모아놓은 리츠 ETF를 매수한다면, 개별 리츠 기업의 리스크로부터도 벗어날 수 있습니다.

2. 패시브 인컴(수동적 소득)

리츠 기업은 위에서 쓴 것처럼 임대료 수입의 90% 이상을 배당으로 나누어 주게 되어 있어, 일반 주식보다 배당률이 높은 편입니다. 만일 배당과 같은 현금 흐름을 중시하는 투자자라면 리츠 종목 매수는 중요한 투자 옵션이 될 수 있습니다. 소위 '따박따박 들어오는' 현금이 바로 리츠의 중요한 장점들 중 하나입니다.

3. 유동성

부동산은 워낙 덩치가 커서 사고팔기가 쉽지 않습니다. 한번 매수하면 팔고 싶어도 매수자를 찾기 어렵습니다. 하지만 리츠는 주식 종목처럼 공개적으로 상장되어 거래되기 때문에 아주 쉽게 비중을 줄이거나 늘릴 수 있습니다. 단기적으로 유동성이 필요한 경우 처분하는 데에 아무 문제가 없습니다.

물론 실물 부동산의 투자 수익이 높은 이유는 이처럼 거래가 어렵다는 데서 나오기도 합니다. 장기 투자를 강제하는 부분이 있기 때문입니다. 하지만 당장 매도가 필요할 때 쩔쩔 매고 싶지 않다면 리츠는 실물 부동산 투자의 좋은 대안이 되어줍니다.

4. 전문적인 부동산 관리

쉽게 말하자면, 리츠는 당신에게 밤중에 전화를 걸어서 보일러가 고장 났다는 말을 하지 않습니다. 실물 부동산을 소유하고 임대료를 받는 경우 건물과 토지 관리는 큰 골칫거리입니다. 하지만 리츠를 소유한 경우는 아무것도 하지 않고 힘든 일은 전문가들에게 맡긴 채 유유하게 배당 소득이나 받으면 됩니다.

원한다면 리츠 기업의 전문적인 관리 팀을 일종의 개인적인 부동산 요정 같은 것으로 생각해도 좋습니다. 리츠를 매수하면 건물 관리나 임대인과의 소통, 계약 등등 모든 일은 그들이 맡아서 하고, 투자자는 임대료만 받으면 되는 것입니다.

 

5. 비용 효율성

부동산 투자는 대부분 레버리지를 끼고 거액을 투자하기 때문에 수익도 크게 날 수 있지만 그만큼 부담도 큽니다. 투자에 비용에 많이 든다는 뜻입니다. 하지만 리츠를 활용하면 거액을 마련할 필요 없이 원하는 부동산들의 파이 한 조각을 소유할 수 있게 됩니다. 즉 리츠는 비용 효율적인(=가성비 좋은) 부동산 투자라고 말할 수 있습니다.

리츠 종목 예시

국내에서 미국 리츠에 투자하는 경우 아래와 같은 종목을 생각해볼 수 있습니다. 개별 종목에 대해 더 자세히 알고 싶다면 검색을 통해 쉽게 찾아보실 수 있습니다. 편의상 배당률만 기재했으나, 각각 산업 분야가 조금씩 다르므로 취향과 전망에 따라 원하는 종목을 선택하시면 됩니다. 특히 리얼티인컴은 국내에서도 지지자가 많은 종목으로 잘 알려져 있습니다.

• 리얼티인컴($O): 배당률 4.37%
• 디지털리얼티트러스트($DLR): 배당률 4.38%
• 엑스트라스페이스스토리지($EXR): 배당률 3.81%
• 크라운캐슬인터내셔널($CCI): 배당률 4.29%
• 사이먼프로퍼티그룹($SPG): 배당률 5.60%
• 프롤로지스($PLD): 배당률 2.43%
• 아발론베이커뮤니티스($AVB): 배당률 3.58%

리츠 ETF도 빼놓을 수 없는 중요한 투자 옵션입니다. 예를 들면 뱅가드는 미국 리츠 ETF 중 가장 규모가 큰 $VNQ를 운영합니다. $VNQ는 미국 내 부동산에만 투자하고 임대료를 배분하는데, 미국 외 부동산에 관심이 있다면 역시 뱅가드에서 운영하는 $VNQI를 매수하는 것도 좋은 생각입니다. $VNQI에서는 미국을 제외한 전 세계에서 광범위한 부동산 노출을 제공합니다. 뱅가드답게 수수료가 0.12%로 매우 낮다는 것도 장점입니다.

전 세계 부동산을 대상으로 하는 리츠 투자를 원한다면 위에 소개한 $VNQ와 $VNQI를 원하는 비율로 배합하는 것도 좋습니다. 예를 들어 50:50으로 매수한다면 미국 안팎의 부동산에 반반씩 투자하게 되는 것입니다.

 

참고: 하루(24시간) 굶으면 근육이 빠질까? 정확하게 알려드립니다